摘要：希望与阴影

撰文|张银银

?去年的房地产市场哀鸿遍野，但也不乏泪中带笑的，比如中国金茂。2018年，中国金茂控股集团有限公司首次迈入了千亿大门。这一年，其完成了85%的销售增长率。

2018年业绩会上，中国金茂总裁李从瑞为企业提出的新考核要求是：2019年，金茂权益销售回款要在50%以上。这意味着，一众人马在刚刚完成千亿冲刺之后，还要继续奔跑。

中国金茂堪称地产圈的贵族房企，“高价拿地”到让同业侧目。高地价之上打造豪华住宅的魄力也是让人咋舌。

7月3日，中国金茂以51.5亿元的总价将南京秦淮区红花街道南部新城地块收入囊中，成交楼面价2.97万元。而据有关媒体调查了解，中国金茂于2016年所拿下的南京河西“地王”至今都未能入市。

不仅如此，中国金茂在杭州的“地王”项目金茂府近期还陷入涨价风波，旗下厦门翔安“地王”和郑州“地王”均属于亏本入市，且去化不佳，而深圳“地王”则由于定价过高迟迟未开盘。

5月下旬以来，金茂成为行业关注焦点。在不到一个月的时间里，其已连续出让8宗地块的项目股权。从这8项目的具体情况来看，有4宗金茂以引入新股东的形式出让，另外4宗则直接挂牌出让。

如今，中国金茂在南京土地市场出手拿下一宗宅地，价格颇高，堪称“地王”。

数据显示，目前中国金茂账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有258亿元，短期债务为337亿元，长期债务为660亿元。中国金茂的短期偿债压力指数高达1.31，远高于TOP50房企数据均值0.69，公司短期偿债压力较大。

有媒体据此断言，金茂进行股权转让的核心原因是拿地价格超出预算，金茂正在加紧筹钱，改变发展策略，放弃高价地块，盘活存量资产。不过，金茂内部人士对此并不认同，否定了公司集中对外出售项目的说法。

在克而瑞研究中心发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜》中，中国金茂排名18位。

2019年中国金茂的销售目标定为1500亿元。相关人士透露，考虑到今年可售货值约为2400亿元，而中国金茂一般去化率超过80%，1500亿元的目标可以达到。

而最近曝光的公司在南京高价拿地，多个项目因楼面价高过地面价，难入市等新闻，让公司犹如置于火上，给公司今年的销售目标蒙上一层阴影。

宏观市场方面，在宽松了一段时间后，下半年的房贷利率又开始了收紧势头。据报道，近半个月，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。

融360大数据研究院发布的最新监测统计显示，天津地区有11家银行首套房贷款利率由基准涨至最低上浮5%，苏州地区有5家银行上调首套房贷款利率，南宁地区多家银行也上调了房贷利率水平。

房贷利率往往被视为调控松紧的最直观表现。由此来看，重点城市的调控未见松动，反而有更紧的趋势。很多人说的下半年调控会慢慢宽松，看来希望渺茫。

虽说美联储降息预期增强，但至少从最近的各种高层表态来看，楼市调控、稳杠杆、控债务，让地产对经济的贡献回到合理位置，是目前工作的重难点。

对于我们楼市，大部分城市在前几年里经历了翻倍，部分城市透支了未来的上涨空间。美联储这次空间有限的降息，还能溅起多少水花？

作为老牌地王，中国金茂的2000亿之路，任重道远，我们拭目以待！

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